Capital que constrói o presente.

A sigla BTS vem do inglês Built to Suit, que significa “construído sob medida”. Diferente do mercado residencial tradicional, é um modelo corporativo: o imóvel é desenvolvido, aprovado e construído especificamente para atender às necessidades operacionais de um locatário comercial, que o ocupa por meio de um contrato de locação de longo prazo.

A operação conecta três pontas:

• O dono do terreno, proprietário da área onde o imóvel será construído.
• A empresa locatária, que precisa do imóvel sob medida para expandir, como escolas e cursos, farmácias, mercados, concessionárias, hospitais, academias e laboratórios.
• O investidor ou grupo de investidores, que aporta o capital para a aquisição do terreno e a construção.

A Built Capital é a estruturadora: une essas três pontas e conduz todo o processo.

Identificamos o imóvel ideal, estruturamos o negócio com investidores e desenvolvemos o projeto alinhado às necessidades da empresa. Depois, cuidamos de toda a gestão e administração do negócio ao longo do contrato.

A principal é expandir sem se descapitalizar. A empresa não tira recursos do caixa (CAPEX) para comprar terreno e construir: ela paga pelo uso do imóvel como aluguel (OPEX), com o imóvel projetado para a sua operação. O aluguel entra como despesa operacional, o que pode trazer benefícios tributários para a pessoa jurídica, conforme o regime de cada empresa.

É um investimento em ativo real, com o capital atrelado ao terreno e à edificação. A renda vem da locação, com reajustes atrelados a índices de mercado. E o risco de vacância é reduzido, porque a compra do terreno e a obra já começam com o contrato de locação assinado.

O BTS permite rentabilizar terrenos que muitas vezes não têm o perfil ou o tamanho procurado pelas incorporadoras residenciais.

Os contratos de BTS são atípicos e de longo prazo, geralmente de 10 a 20 anos, o que traz estabilidade e previsibilidade para os dois lados. Como o terreno e o prédio pertencem aos investidores, ao fim do contrato o ativo continua com eles e a locação pode ser renovada ou renegociada.

O contrato de BTS tem regras próprias na Lei do Inquilinato (art. 54-A da Lei 8.245/91). Se o locatário sair antes do prazo, pode ser cobrada a multa prevista em contrato, que pode chegar ao valor dos aluguéis que faltam até o fim da locação. Em caso de falta de pagamento, valem as medidas previstas em lei, como cobrança e ação de despejo. E o imóvel continua sendo um ativo do investidor.

As garantias são definidas na estruturação de cada operação, de acordo com o perfil do locatário. Podem incluir, por exemplo, fiança de empresa do grupo, seguro-fiança ou cessão de recebíveis da operação.

Não. As operações podem reunir grupos de investidores com cotas fracionadas, com valores definidos conforme cada projeto. Além disso, o aporte acompanha o andamento da negociação do terreno e da obra, e pode ser parcelado ao longo do tempo.

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